欢迎光临114实盘配资平台www.4008281999.com
返回列表
您当前的位置:114实盘配资平台www.4008281999.com > 专业的股票配资平台www.jamicasports.com >
金地三年债务猛增1500亿:高杠杆扩张下的掉落风险
发表于:2020-04-29 20:12 分享至:

4月28日, 金地集团发布2020年第一季度报告,营业收入73.38亿元,同比减少33.98%;归属于上市公司股东的净利润12.92亿元,同比减少13.73%。一个非常不好的信号是,一季度营收和利润在遭遇下滑的同时,债务却仍在增长——达到2748亿元,相比于2019年末又增了224亿元。

与几大头部房企相比,金地的存在感有些偏低,股东结构也不甚稳定,在房地产发展最迅猛的几年, 金地集团控股股东几次易主。2013年前,深圳市福田投资发展公司一直为第一大股东,但此后险资凶猛出击资本市场的浪潮中,生命人寿与安邦保险纷纷介入金地,最终生命人寿、安邦保险成为第一、第二大股东。

这波操作也付出了代价,负债呈现了翻倍式增长态,三年负债增加1500亿,去年一年有息负债增加126亿达到近950亿,公司陷入借新还旧的境地。而刚刚披露的一季报,金地总负债更是增加224亿元,达到了2748亿元。

2000亿下的逆势扩张

这种结构一定程度上影响了发展,体现在过去房地产发展的黄金十年中, 金地集团在拿地上畏畏缩缩、飘忽不定。2015年以前, 金地集团土地策略为顺周期拿地,但很快又收缩了战略。而彼时各大房企却选择大举扩张,2016年, 万科规模超过3500亿元,那一年,保利地产也突破了2000亿元规模,等到 金地集团回过神来时,房地产的天已经悄然变化。

2019年金地的年报显示,截至2019年末, 金地集团总负债2524.46亿元,而2016年底的债务才1005亿元,也就是说,金地这三年债务暴增逾1500亿元,同比增长19%。一季度末2748亿元的负债,相比于三年前更是飙升170%。

靠杠杆式扩张给 金地集团埋下隐患。自2016年开启快速扩张模式后, 金地集团净负债率就呈现了翻倍增长态势。2016年-2019年间,分别为28.40%、48.22%、57.36%、60.24%。其资产负债率也由2016年的65.43%上涨为2019年末的75.40%。

2018年, 金地集团的策略是深耕一、二线城市、适度下沉三四线的战略布局。2019年, 金地集团一下子新进了 11 个城市,其中多数为三四线城市。年报显示, 金地集团一线城市的总投资额占比 10%,二线城市的总投资额占比 55%,三四线城市的总投资额占比 35%。

2019年全年, 金地集团的土地总投资额达到1200亿,新增了约1688万平米的总土地储备,使得总土地储备约5233万平方米。而2016年-2018年, 金地集团土地年度新增土储分别为533万方、1300万方、1100万方,土地投资额则分别为399亿元、1004亿元、1000亿元。也就是说,前三年土储规模一直是温和增长,2019年则是猛增。

短融、中期票据、小公募债券,各种融资手段,其用途几乎都是用以偿还到期的公司债券,金地的偿债压力不小。而今年一季度报显示, 金地集团的负债还增长了224亿元,至2748亿元。

文|金卫

同时,高杠杆下的债务扩张,将更加考验企业的资本运作能力。毫无疑问,债券利率风波恰恰暴露了 金地集团资本运作团队的运筹能力不足。

当然,正是这种全线出击的扩张策略, 金地集团最终是实现了2106亿销售金额,超额完成三年冲击2000亿规模的目标。

而此时 金地集团逆势发力,拼了,不仅加大了获取土地储备的力度,还频频向三四线城市进军。

事实上,自今年2月以来, 金地集团先后发行了四期10亿的超短期融资券、一期20亿的中期票据,以及一支已获上交所通过的110亿元小公募债券,发行利率在2.60%~3.55%之间。另外,4月24日,金地还发行了40亿元资产支持专项计划。

金地集团如今在招保万金中垫底,2019年 万科全年销售额6308亿;与后起之秀的 碧桂园相距甚远,2019年 碧桂园的销售金额也达到5522亿。

债券风波背后的资金压力

金地的有息负债947.58亿元,而2016年-2018年, 金地集团的有息负债金额分别为366 亿、553 亿、821亿。相比2018年,2019年 金地集团有息债务增长了126亿。2019年报称,债务融资加权平均成本为4.99%,一年利息支出达到48亿,占到净利润的近半。

毫无疑问,最近 金地集团交出2019年的成绩单并不差:公司实现签约销售金额2106亿元,同比增长29.7%;营业收入634.2亿元,同比增长25.9%;归属于上市公司股东净利润100.7亿,同比增长24.4%。但看似不错的增长,却并未给金地的股价带来明显推升,股市表现平平。

这场对投资者割韭菜的债券风波终于告一段落,但却因此暴露了 金地集团猛增的债务压力。在年销售额2000亿3年实现的目标之下, 金地集团这三年的债务翻了1.5倍,从1005亿元飙升至2524亿元。

高负债运营,需要相应的投资收益来维系。但是,这几年,金地的权益投资并没有相应的高增长。2015-2019年, 金地集团拿地金额从297亿元涨至1200亿,翻了4倍,而此期间权益投资占比则一直保持在40%-50%左右,其他千亿级的房企权益占比有的达到70%以上。与拿地速度相比,这些年, 金地集团的净利润也没有快速增长,2017年至2019年间净利润增速分别为8.61%、18.35%以及24.41%。

2016年,金地子公司完成对广州广电房地产集团76%股权的收购,并将销售额并入了金地,金地终于跨入千亿门槛。

当然,这也就有了千万江景豪宅――"金地中梁西江雅苑"的豆腐渣豪宅项目的爆雷。公开报道显示,西江雅苑项目在建新房存在“梁柱轻轻一抠,混凝土就会掉落”天花板、墙壁、露台、飘窗等处有不同程度开裂等情况!

老龙头的掉队

目前, 金地集团短期负债压力有所上升,截止2019年末,金地流动负债为1883亿,较2018年1406亿同比增长33.9%。其中一年内到期的非流动负债较2018年的82.66亿元增长296.92%至328.1亿元,占总资产比例由2.97% 提升至9.8%。金地对此则解释称,系一年内到期还款的长期借款和债券增加所致。

扩大收储、进军三四线、加大合作开发,在楼市变局时代,这照亮了 金地集团的2000亿目标。但这却给 金地集团带来了新的风险——债务飙升,以及合作开发的质量失控风险。

“合作开发”也是 金地集团近年来拉动规模扩张的战略之一。由于加大了合作比例,金地2019年新增权益土地投资额占比从2018年的40.4%提升至49%,总权益土地储备占比也从52.27%提升至53.54%。

这几年,房地产市场告别了高增长的时代,受宏观调控政策影响,楼市开始遭遇增长天花板,各大房企开始陆续停止大幅扩张的步伐。而稳健保守的 金地集团却在2019年通过逆周期拿地、调整拿地结构、加大合作比例等众多举措,启动了扩张之路。

金地集团掉队了,2016年开始追赶。

当2000亿的目标已然实现,伴随着逆势扩张下的高杠杆债务扩张风险, 金地集团与头部房企们巨大的鸿沟依然道阻且长。而此次债券利率风波背后凸显的债务压顶,很可能也将成为 金地集团加杠杆扩张的新拐点。而这,也自然带来一个新的疑问, 金地集团会否再次遭遇新掉落时刻?这值得投资者关注甚至警惕。

展开全文

过去,稳健保守一直是金地的风格,谁曾想它落到了疲于“借新还旧”的境地中,这一切又和2000亿目标有关。原本寄希望于快速扩张冲刺赶上队伍,但没赶上好时机,“房住不炒”是官方对房地产调控的持续定调。

2017年初, 金地集团立下三年销售2000亿元的目标。但是目标提出的当年,金地的营业收入却出现了32.15%的下滑,想赶超并不容易。从销售额来看,2017年 金地集团的销售金额达1408亿,2018年实现销售金额1623亿元。

但这场“债券利率风波”却凸显出 金地集团的债务压力,以及短期融资的压力。此前有分析称,利率调降是间接迫使投资人全部回售债券,而 金地集团则可以借此在当前融资成本较低的档口再度大举发债。

作为较早上市并完成全国化布局的房企之一,长期以来金地的股权较为分散,无实际控制人,公司治理“强高管、弱股东”。

十年前,地产界是“招保万金”四大龙头,如今时过境迁,变成“碧恒万融”四大天王。 金地集团,是“招保万金”中最后一家迈过销售额2000亿元这道坎的房企,这个成绩来的有些晚。

此一时彼一时,三年前, 金地集团提出冲刺2000亿目标时,是为了快速扩张冲刺赶上队伍。但是,在疫情冲击下全球大衰退,以及国内经济短期大幅下行之际, 金地集团回归一线更加无望。当加杠杆式的债务扩张空间越来越小,以及难以有高杠杆下的资本运作能力, 金地集团如果继续逆周期扩张,将可能带来新一轮掉落风险。

但是其积累的风险不容小觑。一场债券风波让 金地集团陷入舆论的风口浪尖。

但这些年, 金地集团的发展不愠不火,贵族光环已然褪去,沦为二线房企,早先的“招保万金”早已变成了“碧恒万融”。

在房地产的调控并没有放松的迹象之下,2020年对金地来说是非常关键的一年,各种短期债务集中到期,是继续借新还旧还是不得不放慢扩张的脚步,抑或是饮鸩止渴继续扩张?毕竟,在过去三年的债务大幅扩张之后,留给 金地集团继续加杠杆扩张的空间已然不大,而且风险系数也不断加大。

这令市场一片愕然。10亿元的债务, 金地集团的一个小操作,可以省去3700多万的中间差价,却被喻为是债券市场的割机构的韭菜。这种冒天下之大不韪,引起舆论的轩然大波,在公告的第二天,上交所立马下发了关注函,质疑此举是否合规。迫于各方施压,以及可能涉及到违约之争,4月28日 金地集团发布“维持利率不变”的公告。

3年负债猛增1500亿的风险

2019年,房地产市场开始遭遇越来越大的扩张压力,受到受融资环境与政策环境等多重因素,一些城市楼市进入冰封期,一些中小型房地产倒闭不断,一些大的龙头房企的扩张脚步也慢下来。

金地集团1988年初创于中国深圳,1993年开始经营房地产业务,2001年在上交所上市,金地与 万科、保利、招商地产曾并称“四大龙头房企”即“招保万金”。

原标题:金地三年债务猛增1500亿:高杠杆扩张下的掉落风险

这要从4月20日说起,当天 金地集团突然发布公告,旗下债券“18金地03”的利率自5月28日起,由5.29%变更为至1.50%。“18金地03”发行总额为10亿元,上市日为2018年6月15日,到期日为2021年5月28日。